开店必知(新店的选址技巧)!

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开店必知(新店的选址技巧)!

  • 主要商圈半径在2000米以内,次要商圈半径在2000米—5000米之间,边缘商圈在5000米以外。 B.分散型商圈 主要商圈半径在500米以内,次要商圈半径在500米—1000米之间,边缘商圈在1000米以外。
  • 2.马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。
  • 3.铁路、平交道之阻隔 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。
  • 4.高架桥、地下道阻隔 因高架桥、地下道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。
  • 5.安全岛之阻隔 因安全岛阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。
  • 6.大水沟 因大水沟阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。
  • 7.单行道 因单行道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。
  • 8.人潮走向 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向,使该区形成一独立商圈。
  • 二、抽样点及发DM点之选择确定 此项和面包店的目标人群定位有关。 1.抽样点之选择
  • (1)办公人口或上班族汇集之地点<未来适合设店之地点> (2)人潮走向汇集地点
  • (3)固定人口较集中流动之地点 (4)可能形成未来的商店群之地段 (5)预定三~四个抽样点 (6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店
  • 2.发DM点之选择 (1)主消费群走动频繁之点.
  • (2)次消费群走动频繁之点. (3)区分消费群活动频繁之时段.
  • 三、商圈特征 1.商店特色及分布情况 (1)建筑型态
  • A.于主要商店街,主要干道上之建筑其建筑高度 B.新大楼与旧式建筑之分布
  • C.目前之改建情况 D.一~三年内可能改建之趋式
  • (2)行业型态 A.于主要商店街、干道之行业类型 B.以何产品为主,贩卖产品之层次
  • (3)分布家数,见附件表格一 A.以抽样点之平行道路为主要调查对象. B.主要道路之商店分布明细. a.将商店分门别类记录. b.并将其统计填入明细表. C.于主要干道、大马路、相同商店之家数. D.商店汇集地带之概述.
  • E.以商店<辅助店、竞争店>正确所在位置标注于商圈简图。
  • (4)地点类型: A.孤立店 B.未规划商业区 C.规划购物中心
  • 2.住宅特色(集中型商圈可不用调查) (1)建物型态 A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态 a.建筑高度,楼数. b.建筑型式为新式或旧式
  • c.分布区域 B.目前之改建情况
  • C.一~三年内可能改建之趋式
  • (2)分布情况 A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况 B.将该商圈分为
  • a.商店区,以<甲>为代码 b.辨公区<甲2>为代码 c.新式住宅区以<乙1>为代码 d.旧式住宅区以<乙2>为代码 e.文教区,以<丙>为代码 C.于简图上分别划定区域,制作商圈 D.并于图上注明建筑物之楼别.
  • 3.集会场所 (1)场所类型
  • A.本商圈内汇聚人潮之场所类型 a.商店<肯德基、麦当劳,百货公司> b.戏院
  • c.政府之行政机关 d.展览会场 e.学校、文教机关、公园. f.补习班 g.表演、竞技,比赛场所 h.菜市场,超级市场 i.证券公司.
  • B.聚集人口类型 a.青少年 b.上班族 c.特定行业人士 d.家庭主妇
  • (2)动线 A.人潮汇集流动之路线 B.人潮汇集流动之主要方向
  • 4.竞争者分析 了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。 (1)卖场气氛
  • 本区内对本企业较有影响性之竞争店,其卖场气氛、购物环境、服务态度 (2)来客数
  • 该竞争店每日之成交客户数 (3)平均客单价 A.了解该店之各类客数与消费金额比例. B.根据此比例再分别乘其价格. C.加总后求其平均值即为平均消费额. (4)营业额
  • 来客数×客单价=每日营业额 每日营业额×每月工作天数=每月营业额
  • 5.商店组合 商店组合是否互相配合,可衡量各商店间是否可互换顾客,见附件表格一。例如: (1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。 (2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。
  • 四、人潮状况<实地抽样方式> 1.主要人潮走向
  • (1)平日及假日之目标消费群体人潮状况,见附件表格三 A.将一周之时间区分为2段.
  • a.周一~周五 b.周六、周日、国定假日
  • B.以AM7~PM12点每两小时细分为一个小段. C.以15分钟为其抽样时段之样本,并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车. D.抽样时将男、女人潮分为15-24岁,25-35岁,34-45岁,45岁以上.见附件表格四。 E.将每抽样之数,转变成以2个小时之人潮流动数
  • 例:以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y,将Y×8 Z,则为其可能之人口流动数. F.将其数字依时段填入<人潮流动抽样表>
  • G.将人潮流动抽样之数字以线图表示
  • 2.人口、住家户数推算(集中型商圈可不用调查) (1)固定住家
  • a.该商圈建筑物来推算当地住家户数
  • b.以户数×3得当地预估人口数 c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数
  • (2)办公户数 a.计算该区之公司家数
  • b.该区公司家数×(10~20人)=该区办公人口 c.该区办公人口即为该区之半固定人口.
  • 3.交通状况 见附件表格五。 (1)公车之往返方向
  • A.经过该商圈公车之起站与经过路线. B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站. (2)下车后之走向 A.为转车之目的行经之路线 B.为休闲、购物之目的行经之路线 C.为回家之目的行经之路线 (3)未来交通运输系统之影响 A.捷运系统之出入口,可能带动之人潮 B.重要道路可能拓宽辟建,带动之人潮 (4)该商圈能停车之场所
  • 五、商圈类型 1.集中型商圈
  • A.商圈内流动人口多(每分钟约30~40位以上) B.商圈内住宅人口(约24000以上) C.区内之建筑物高且密集
  • D. 商店集中且范围大
  • E. 与本产业有互补性之商店多,且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司) F. 交通频繁,车辆流量大
  • G. 商圈类型:办商、商办、商住、商业、办住
  • 2.分散型商圈 A.商圈内流动人口少 B.商圈内腹地分散
  • C.区内之建筑物普通、老旧且高度3楼以下
  • D.商店分散且范围小 E.与本产业有互补性之商店少,且规模小 F.交通不频繁,车辆流量少 G.商圈类型:住、住商、住办、办、办住
  • 六、预估收入、支出与可能净利 1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查 (1)与目前承租人洽询
  • (2)与所有人洽询
  • 2.预估每次消费金额 (1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店 (2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位
  • 3.每日来客人数预估 (1)了解各店之人潮数
  • (2)以各店之来客÷各店之人潮数×100%=各店之入店率 (3)再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数=预估客户数 (4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正(负)百分比之修正.
  • 4.可能业绩 (1)预估客单价×可能来客数=可能每日营业金额 (2)可能每日营业金额×30=可能每月营业金额
  • 5.固定费用 (1)预估固定薪资费用 (2)折旧费用预估 (3)管销费用预估 (4)预估固定费用
  • 6.预估变动成本 (1)预估管理月费 %. (2)销货成本 %. (3)总变动费用= % ×月营业额
  • 7.预估净利
  • 二、商圈演示文稿进行规范
  • 1. 演绎法:步骤

  • (1)产生开场白,将演示文稿时所要报告的大纲全部列举出来,如: A.商圈范围的确定
  • B.商圈特征的分析 C.人潮及交通状况的分析 D.消费特征与人口特性之分析 E.可能净利之推算 F.本商圈的优、缺点评估 G.他日可供设店有利之地段 H.发展情况
  • I.结论
  • (2)概述内文步骤 A.Show商圈简图之投影片 将商圈的分界线确定
  • B.介绍商圈特征 a.说明商业干道旁的建筑、行业型态及分布家数 b.Show住宅特色之幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度 c.Show集会场所之幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型 d.Show竞争者之幻灯片及竞争者分析表加以说明
  • C.介绍人潮及交通状况 a.Show出户数及人数之投影片,说明固定住户及人口情况 b.Show出人潮分布图之投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向 c.说明公交车之往返方向
  • d.公交车乘客下车后的走向 e.说明未来捷运系统对本商圈之影响
  • D.介绍消费特征与人口特性 a.Show出消费者年龄分配图之投影片,说明此商圈消费者之年龄层 b.Show出教育程度分配图之投影片,说明教育分配情形之投影片