签订租赁合同要避开的地雷

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在我们的开店过程中,不可避免的要与甲方签订租赁合同,但我们毕竟不是专业人士,不是法律专家,难免陷入一些陷阱。今天就我们的租赁合同的签订一个主题来谈谈,如何避开陷阱,不要落入别人给你挖的坑。


第一要素:出租主体的资格

租赁合同签订前需要核实房屋产权证书的原件,还要请律师查询该物业是否有抵押的情况。

这样做的主要目的有:1、是为了核实房屋租赁合同的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。如果出租方并非房屋所有权人,而是代理出租或二房东,则需要出租方提供房屋所有权人出具的同意转租证明或委托租赁授权书。2、如果房产被抵押,则需要银行出具抵押权人同意出租证明。

承租方一旦忽视对出租方主体资格的审查,则可能会掉进“合同效力”的陷阱。



第二要素:土地性质

我国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定,房屋实际用途应当与土地用途一致。我们租赁物业是用来开店的,所以必须是商业用途,如果你看到谁工业用地、居住用地就要当心了。


第三要素:转租问题

转租是商业地产租赁中经常遇到的,且关系双方切身利益的敏感问题。任何的转租行为,都必须取得所有权人的书面同意,如果承租人未经房东同意擅自转租,则构成二房东的违约行为,可导致房东解除房屋租赁合同,收回房屋。

因此同意转租证明就显得格外的重要了


第四要素:装修改造

商业地产的承租人在接手后一般都会对房屋进行不同程度的装修改造。在此提醒物业装修改造必须把握的几个原则:

一、必须事先得到房东的书面同意。

二、不能损害原房屋主体结构,影响房屋建筑安全。

三、装修工程的消防报批和验收责任由承租人负责。

四、合同期满或提前终止时,装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。我们在实践中经常遇到的案例就是房屋租期未满,由于各种原因导致双方合作破裂,造成了彼此之间的合同纠纷


第五要素:消防问题

店铺装卸开张前,要过两道消防关,一是房屋在竣工验收时应取得房屋土建消防验收合格证;二是在店铺开业前应通过的消防安全检查。前者是业主的责任,后者是承租人的责任。土建验收合格证是租赁合同必要的附件。


第六要素:配套设施

商业地产要正常运转,离不开完善的配套设施和日常维护,诸如供电供水设备、中央空调等,无论哪个环节出了问题,都会直接影响到日后的正常经营。因此,需要约定甲方定期进行维护 保养,一旦出现故障,甲方应在一定的工作日内修复,否则我们可以自行修复,费用由甲方承担,以及,该期间的营业损失也需要有甲方进行补偿。


这就是合同签订时,需要注意的几个事项,这样就可以避免在合同工中被别有用心的人算计。我们是君子,但未必人人都市君子。