开店必知(新店的选址技巧)!

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壹、总则

一、商圈调查的目的

调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域,以协助适当零售地点的选择,商圈调查的目的包括:

1、面店包是否能开得起来,发展前景如何。

2、确定产品组合及促销重点。

3、分析商圈特性。

4、计算在某一地理区域内应开几家店。

5、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。

6、招工的难易程度。

7、其它因素:了解一地区内同性质的竞争家数(竞争是否激烈)、将来的变动趋势、供应商位置、中央工厂的位置、运输是否方便(交通状况)、可否利用第三方物流等因素,及停车位等。


二、权责单位及权责的确立

商圈调查作业由开店项目部门主管,负责门店的寻找、研判分析。


三、开店开发岗位职责

1. 商圈情报之主动收集。

2. 商圈资料之建立。

3. 商圈之规划、评估、分析报告。

4. 执行开店之布点策略制度。

5. 开店计划、活动之推动。

6. 商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。

7. 租店及选店业务之执行。

8. 租金行情之分析了解和呈报。

9. 竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。

10.定期(每季)展店发表会之规划与推动。

11.开店评审作业之规划与推动。

12.准加盟店之拜访和公关。

13.和房东之租店谈判。

14.与法务订定租店合同。

15.执行开店管理及制度。

16.不良店之迁移和淘汰。

17.其它有关开店事项。


贰、商圈的定义

商圈(trade area)是指一家面包店的顾客所来自的地理区域。

依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分:


1、主要商圈(primary trading area):饼店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。

2、次要商圈(secondary trading area):饼店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。

3、边缘商圈(fringe trading area):饼店在商圈中剔除前两种商圈后,剩余的顾客所构成区域。

注:商圈基本上是没有形状的,然而为了方便计划,一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。


叁、商圈调查流程


肆、商圈调查重点与调查方式

一、商圈范围划分确定

如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点:

1.商圈范围

A.集中型商圈

主要商圈半径在2000米以内,次要商圈半径在2000米—5000米之间,边缘商圈在5000米以外。

B.分散型商圈

主要商圈半径在500米以内,次要商圈半径在500米—1000米之间,边缘商圈在1000米以外。


2.马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。


3.铁路、平交道之阻隔

因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。


4.高架桥、地下道阻隔

因高架桥、地下道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。


5.安全岛之阻隔

因安全岛阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。


6.大水沟

因大水沟阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。


7.单行道

因单行道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈。


8.人潮走向

由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向,使该区形成一独立商圈。


、抽样点及发DM点之选择确定

此项和面包店的目标人群定位有关。

1.抽样点之选择

(1)办公人口或上班族汇集之地点<未来适合设店之地点>

(2)人潮走向汇集地点

(3)固定人口较集中流动之地点

(4)可能形成未来的商店群之地段

(5)预定三~四个抽样点

(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店


2.发DM点之选择

(1)主消费群走动频繁之点.

(2)次消费群走动频繁之点.

(3)区分消费群活动频繁之时段.


三、商圈特征

1.商店特色及分布情况

(1)建筑型态

A.于主要商店街,主要干道上之建筑其建筑高度

B.新大楼与旧式建筑之分布

C.目前之改建情况

D.一~三年内可能改建之趋式


(2)行业型态

A.于主要商店街、干道之行业类型

B.以何产品为主,贩卖产品之层次


(3)分布家数,见附件表格一

A.以抽样点之平行道路为主要调查对象.

B.主要道路之商店分布明细.

a.将商店分门别类记录.

b.并将其统计填入明细表.

C.于主要干道、大马路、相同商店之家数.

D.商店汇集地带之概述.

E.以商店<辅助店、竞争店>正确所在位置标注于商圈简图。


(4)地点类型:

A.孤立店

B.未规划商业区

C.规划购物中心


2.住宅特色(集中型商圈可不用调查)

(1)建物型态

A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态

a.建筑高度,楼数.

b.建筑型式为新式或旧式

c.分布区域

B.目前之改建情况

C.一~三年内可能改建之趋式


(2)分布情况

A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况

B.将该商圈分为

a.商店区,以<甲>为代码

b.辨公区<甲2>为代码

c.新式住宅区以<乙1>为代码

d.旧式住宅区以<乙2>为代码

e.文教区,以<丙>为代码

C.于简图上分别划定区域,制作商圈

D.并于图上注明建筑物之楼别.


3.集会场所

(1)场所类型

A.本商圈内汇聚人潮之场所类型

a.商店<肯德基、麦当劳,百货公司>

b.戏院

c.政府之行政机关

d.展览会场

e.学校、文教机关、公园.

f.补习班

g.表演、竞技,比赛场所

h.菜市场,超级市场

i.证券公司.


B.聚集人口类型

a.青少年

b.上班族

c.特定行业人士

d.家庭主妇


(2)动线

A.人潮汇集流动之路线

B.人潮汇集流动之主要方向


4.竞争者分析

了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。

(1)卖场气氛

本区内对本企业较有影响性之竞争店,其卖场气氛、购物环境、服务态度

(2)来客数

该竞争店每日之成交客户数

(3)平均客单价

A.了解该店之各类客数与消费金额比例.

B.根据此比例再分别乘其价格.

C.加总后求其平均值即为平均消费额.

(4)营业额

来客数×客单价=每日营业额

每日营业额×每月工作天数=每月营业额


5.商店组合

商店组合是否互相配合,可衡量各商店间是否可互换顾客,见附件表格一。例如:

(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。

(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。


四、人潮状况<实地抽样方式>

1.主要人潮走向

(1)平日及假日之目标消费群体人潮状况,见附件表格三

A.将一周之时间区分为2段.

a.周一~周五

b.周六、周日、国定假日

B.以AM7~PM12点每两小时细分为一个小段.

C.以15分钟为其抽样时段之样本,并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车.

D.抽样时将男、女人潮分为15-24岁,25-35岁,34-45岁,45岁以上.见附件表格四。

E.将每抽样之数,转变成以2个小时之人潮流动数

例:以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y,将Y×8 = Z,则为其可能之人口流动数.

F.将其数字依时段填入<人潮流动抽样表>

G.将人潮流动抽样之数字以线图表示


2.人口、住家户数推算(集中型商圈可不用调查)

(1)固定住家

a.该商圈建筑物来推算当地住家户数

b.以户数×3得当地预估人口数

c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数


(2)办公户数

a.计算该区之公司家数

b.该区公司家数×(10~20人)=该区办公人口

c.该区办公人口即为该区之半固定人口.


3.交通状况

见附件表格五。

(1)公车之往返方向

A.经过该商圈公车之起站与经过路线.

B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站.

(2)下车后之走向

A.为转车之目的行经之路线

B.为休闲、购物之目的行经之路线

C.为回家之目的行经之路线

(3)未来交通运输系统之影响

A.捷运系统之出入口,可能带动之人潮

B.重要道路可能拓宽辟建,带动之人潮

(4)该商圈能停车之场所


五、商圈类型

1.集中型商圈

A.商圈内流动人口多(每分钟约30~40位以上)

B.商圈内住宅人口(约24000以上)

C.区内之建筑物高且密集

D. 商店集中且范围大

E. 与本产业有互补性之商店多,且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司)

F. 交通频繁,车辆流量大

G. 商圈类型:办商、商办、商住、商业、办住


2.分散型商圈

A.商圈内流动人口少

B.商圈内腹地分散

C.区内之建筑物普通、老旧且高度3楼以下

D.商店分散且范围小

E.与本产业有互补性之商店少,且规模小

F.交通不频繁,车辆流量少

G.商圈类型:住、住商、住办、办、办住


六、预估收入、支出与可能净利

1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查

(1)与目前承租人洽询

(2)与所有人洽询


2.预估每次消费金额

(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店

(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位


3.每日来客人数预估

(1)了解各店之人潮数

(2)以各店之来客÷各店之人潮数×100%=各店之入店率

(3)再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数=预估客户数

(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正(负)百分比之修正.


4.可能业绩

(1)预估客单价×可能来客数=可能每日营业金额

(2)可能每日营业金额×30=可能每月营业金额


5.固定费用

(1)预估固定薪资费用

(2)折旧费用预估

(3)管销费用预估

(4)预估固定费用


6.预估变动成本

(1)预估管理月费 %.

(2)销货成本 %.

(3)总变动费用= % ×月营业额


7.预估净利

(1)可能月营业业绩-租金-固定费用-变动总费用=预估净利

(2)本预估净利为税前净利


8.损益平衡

(固定费用+租金)÷(1-变动成本)


七、商圈未来发展潜力及结论

1.发展情况

(1)未来政府之行政中心、大型休闲商业地产之建造

(2)未来地铁系统、交通运输中心所在点.

(3)大型办公大楼、商业中心...等之建造

(4)该商圈之未来转变情况

A.人口年龄层之转变

B.消费习惯之未来改变情况

C.人潮汇集之可能变动地段


2.竞争情况

(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。

(2)商圈内的饱和程度。


3.结论

根据以上各种调查的资料,最后于结论时,最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明:

(1)点应设在何处,何阶段合适开店

(2)何种商品组合之配合

(3)顾客之型态

(4)租金状况

(5)集会场所


伍、商圈调查报告方式

一、商圈演示文稿方式

1.演绎法:此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资料,再加以分析而得出最后的结论。


2.归纳法:

此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在演示文稿一开始, 便提此商圈何处适合开店及开何种类型的商店,然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。


二、商圈演示文稿进行规范

  1. 演绎法:步骤


(1)产生开场白,将演示文稿时所要报告的大纲全部列举出来,如:

A.商圈范围的确定

B.商圈特征的分析

C.人潮及交通状况的分析

D.消费特征与人口特性之分析

E.可能净利之推算

F.本商圈的优、缺点评估

G.他日可供设店有利之地段

H.发展情况

I.结论


(2)概述内文步骤

A.Show商圈简图之投影片

将商圈的分界线确定


B.介绍商圈特征

a.说明商业干道旁的建筑、行业型态及分布家数

b.Show住宅特色之幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度

c.Show集会场所之幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型

d.Show竞争者之幻灯片及竞争者分析表加以说明


C.介绍人潮及交通状况

a.Show出户数及人数之投影片,说明固定住户及人口情况

b.Show出人潮分布图之投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向

c.说明公交车之往返方向

d.公交车乘客下车后的走向

e.说明未来捷运系统对本商圈之影响


D.介绍消费特征与人口特性

a.Show出消费者年龄分配图之投影片,说明此商圈消费者之年龄层

b.Show出教育程度分配图之投影片,说明教育分配情形之投影片

c.Show出消费者平均收支情况分配图之投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人之支出


E.简介可能净利之推算

Show可能净利预估表之投影片,将各假设点之预估收支情况说明


F.将此商圈之优、缺点做一分析


G.说明此商圈可供设店之地段


H.未来的发展情况简述


(3)结论

A.Show结论投影片,说明此商圈

a.顾客之型态

b.何种商品组合之配合

c.集会场所

d.租金状况

e.点应设于何处


(4)结论概述

A.Show出商圈简图

a.确立此商圈之范围

b.说明此商圈适合开店之地点

B.概述内文步骤

C.结论


陆、落地要素

一、营业面积<卖场>

1.是否合于本计划预定面积.



二、可见度

1.拐角一楼最佳

2.主要干道之交会点,下班之主要街道和方向

3.人潮走向之咽喉地段


三、便利性

1.同一商圈内以半径500米,为其设店范圈

2.注意大障碍之阻隔,如大马路、高架桥、铁道等等

3.办公商业区密度应以500家公司行号为设店基数


四、可取得性

1.其该点租约之期限

2.说服加盟之可能


柒、地点选定主要条件

一、人潮

1.流动人口<基本原则>

(1)平均每分钟60人次以上极佳

(2)平均每分钟45人次以上次佳

(3)平均每分钟30人次以上为准


2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近

(1) 大型购物中心、超级市场出口.

(2) 百货公司、大型服装店附近.

(3) 肯德基、麦当劳.


二、地点

1.拐角位置最佳.

2.主要干道之交会点、下班之主要街道和方向.

3.人潮走向之咽喉地段.

4.主要转运公车站牌附近.

5.办公商圈(机关团体、公司、行号)密集区


三、租金

以该店可能之营业额为准.

注:以上地点选定主要条件的数据参考以前开的其他店做估算。